Genomförd fastighetsservice och planerat underhåll i bostadsrättsförening i Södermalm, Stockholm

Så genomfördes uppdraget

Uppdraget startade med en genomlysning av befintliga avtal, tidigare besiktningsprotokoll och driftjournaler. Vi inventerade fastighetens skick i trapphus, källare, vind, gård och teknikrum samt gick igenom VVS, el, ventilation och taksäkerhet. Tillsammans med styrelsen fastställdes prioriteringar och tidfönster som passade föreningens årscykel. Därefter upprättades en 12-årig underhållsplan med åtgärdskort, intervaller och materialspecifikationer, vilket skapade en tydlig grund för både daglig service och planerade insatser.

Den löpande fastighetsservicen organiserades med veckovisa ronder, funktionskontroller av belysning, dörrstängare och porttelefoni, skötsel av gemensamma ytor samt felavhjälpning enligt överenskommen prioritet. Trapphusen målades om med ett slitstarkt vattenspädbar akrylatfärgssystem i halvmatta kulörer efter noggrann tvätt och spackling. Slitna socklar lackerades och räcken riktades samt förstärktes med diskreta rostfria infästningar. I källaren ersattes äldre armaturer med energieffektiva LED-armaturer med närvarostyrning och mjukstart, vilket gav tryggare belysning och jämnare ljusnivåer. I soprum och cykelrum sattes stöt- och fuktbeständiga ytskikt upp, och dörrmiljöer förstärktes med sparkplåtar.

Planerat underhåll omfattade stamspolning i samtliga vertikaler, åtgärder efter OVK-protokoll med rengöring av frånluftskanaler samt justering av spjäll. På vinden kompletterades taksäkerhet med gångbryggor och infästningar enligt gällande krav, och plåtdetaljer målades med rostskyddande primer samt täckfärg. I entréplan byttes utvalda elcentraler och automatsäkringar där livslängden överskridits, och jordfelsbrytare installerades i gemensamma utrymmen. Gårdsmiljön förbättrades med mindre markjusteringar runt brunnar för att leda bort ytvatten, och sprickor i sockelpartier fogades med elastisk, diffusionsöppen fasadfog. Hissentreprenören samordnades vid servicetillfällen så att stillestånd minimerades.

Kommunikationen med de boende hanterades via trapphusanslag och digital avisering i god tid före insatser. Bullriga moment planerades till dagtid, och skydd av golv, väggar och ledstänger genomfördes innan arbeten påbörjades. Alla material valdes för lång livslängd och lätt skötsel: akrylatfärg för god tvättbarhet, LED-armaturer med hög IP-klass i utsatta utrymmen, rostfria A2-beslag i fuktiga zoner och brandskyddsmassor vid genomföringar där brandcellsgränser skulle återställas. Efter avslut genomfördes en gemensam slutrond med styrelsen, avvikelser stängdes i åtgärdslistan och driftpärmen uppdaterades med manualer och garantibevis. Resultatet gav ett trivsamt och robust entré- och källarplan, tydlig plan för kommande år och snabbare hantering av felanmälningar.

Utförande från start till överlämning

Projektet delades in i tre spår: ronderande fastighetsservice, planerade underhållsåtgärder och förbättringar av trygghet och drift. I servicespåret ingick kontroller av lås och dörrstängare, smörjning där så krävdes, byte av ljuskällor, enklare snickeri i trapphus och uppföljning av felanmälningar via ett ärendesystem. I underhållsspåret utfördes stamspolning, målning, elåtgärder, ventilationsrensning och fogarbeten enligt plan. I trygghets- och driftsförbättringar ingick kompletterad skyltning, halkskydd på källartrappor samt justering av belysningsnivåer i genomgångsutrymmen. Materialhanteringen planerades i förväg, leveranser tidsattes till lugna tidsfönster och emballage sorterades på plats för återvinning.

Arbetsmetoderna följde gällande branschpraxis. Underlaget i trapphusen tvättades med alkaliskt rengöringsmedel, ytor spacklades och slipades, grundfärg applicerades och två skikt täckfärg avslutade systemet. I källare monterades linjära LED-armaturer med närvarosensor, och befintliga kabelstråk märktes upp. Ventilationskanaler rengjordes med roterande borstar, filter byttes och frånluftsdon justerades till rätt flöde. På taket säkrades infästningar i bärande underlag, gångbryggor monterades med tätningsbrickor och plåtdetaljer avfettades, rostskyddsbehandlades och målades. Vid brandcellsgenomföringar återställdes täthet med godkända brandmassor efter dokumenterad metod, och foton fördes in i egenkontrollerna.

När samtliga åtgärder slutfördes genomfördes städning och grovavfall kördes bort. En sammanställning över utförda arbeten, serviceintervaller och rekommenderade nästa datum överlämnades till styrelsen. Boendeflödet påverkades minimalt, och gemensamma utrymmen upplevdes ljusare, tryggare och mer lättskötta. Föreningen fick därmed ett stabilt utgångsläge för kommande år, med dokumenterad historik och tydliga åtgärdspunkter.